수익률이 뚝뚝..미국 부동산 리츠[ REITs]

한달 전 쯤 ARI[Apollo Commercial Real Estate Finance,Inc]와 SRET[Global X SuperDividend REIT ETF]에 투자를 시작한다고 글을 작성했었는데.. 그 뒤로 코로나악재로 인하여 수익률이 뚝뚝 떨어지고 있다. 

작년부터 이제 리츠는 고평가라는 말들이 많았는데, 그래도 이제부터라도 투자해보자 했는데 역시 내가 사면 고점인거다.

모기지리츠는 금융시장에서 자금을 빌려 부동산에 투자하거나 모기지채권에 투자를 하게 되는데 자산가치가 커지면 투자수익이 증폭되지만 자산가치가 하락할때는 손실이 증폭된다. 리츠 특성상 레버리지 비율이 높은 것이 주가반토막의 원인이 된 것이다.

최근 금융시장은 현금을 확보하려는 움직임이 커지면서 투자자들이 투자신탁을 매도하고 있으며, 미국은 금리를 낮췄으나 기준금리 인하에도 불구하고 코로나19로 인해 금융시장 변동성이 커져 모기지 대출 금리는 상승했다고 한다.

그러면 주가는 회복될 수 있을까?

먼저  ARI의 투자구성을 살펴보면, 뉴욕에 있는 상업용부동산 투자회사로 호텔26%, 오피스22%가 투자의 큰 비중을 차지 하고 있다. 지금 미국은 새로운 비자를 발급하지도 않는 상황으로 호텔사업이 될리도 없으며, 뉴욕의 경우 어제하루(3/20) 뉴욕주만 2,000명이 넘는 확진자가 발생하여 비필수사업장의 100%는 재택근무를 하라고 행정명령을 내렸다고 한다.

 

 

 

그럼 SRET은 어떨까? 미국부동산에 92%를 투자한다고해서 안정적이라고 생각했던 ETF이다. 펀드를 구성하고 있는 회사들을 보면 Manulife US 리츠, GlobalNet Lease Inc, Omega Healthcare Inc, Apple Hospitality REIT,Inc, ARI 등 약30개의 회사가 2~4%정도씩 담겨져 있다.  각각의 회사는 투자하는 부동산의 종류가 조금씩 다르다. 역시 ETF의 장점처럼 한회사에 투자하는 것이 아니라서 좀 더 안전하게 느껴진다.

섹터를 더 자세히 들여다보면 Specialized REITs 82.09%, Commercial REITs16.57%, Residential REITs 1.34% 로 나뉘어져 있다고 하는데 specialized Reits라는 것은 기지국, 데이터센터, 스토리지등에 투자하는 것이라고 한다. 근데 몇개의 회사를 검색해보면 대부분 상업용, 주거용 인듯 한데 specialized REITs 비율이 왜 더 높은지는 좀더 알아봐야 할듯하다. 

 

당장은 임대료를 받지 못하는 등의 타격은 없을지 모르지만 코로나가 장기화 되는 경우는 결국 공실로 이어지고, 부동산 가격하락으로 이어질수 밖에 없다. 회복한다는 보장만 있으면 지금의 가격은 정말 매력적이지만, 회복이 언제될지 모르는 상황이기에 성급히 들어가서도 안된다. 오히려 지금은 실적이 충분히 좋다고 생각하는 성장성이 좋은 다른 주식들 또한 많이 빠져있는 상태이기 때문에 리츠에 투자하기보다는 실적주 위주로 투자하는 것이 더 나은 선택이 아닐까 싶다.

 

*투자를 권하는 내용이 아니며, 잘못된 부분이 있을수 있습니다. 투자에 대한 판단은 각자가 하셔야 합니다.